Sitzung: 29.03.2023 Gemeinderat
Beschluss: Einstimmig beschlossen
Abstimmung: Ja: 15, Nein: 0, Anwesend: 15
Stellungnahme: |
Abwägung / Beschluss: |
Allgemein wäre zur Planung
Folgendes anzumerken: Auslöser für diese
städtebauliche Planung war ein geplantes 4-geschossiges Bürogebäude durch die
Fa. Praml, das sich nach Maß der baulichen Nutzung nicht eingefügt hätte, da
bisher noch kein vergleichbares Referenzobjekt in der näheren Umgebung
vorhanden war. Gegen eine geplante 4-geschossige Bebauung
mit Wandhöhen bis zu ca. 14 m Höhe im GE 3 müssen aus städtebaulicher Sicht
grundsätzliche Bedenken vorgebracht werden. Bisher ist in der maßgeblichen
Umgebung kein vergleichbares Gebäude mit geplanter Höhe in der Nähe
vorhanden. Es ist zu befürchten, dass dadurch bodenrechtlich relevante
Spannungen ausgelöst werden. Nach dem jetzt vorliegenden Entwurf wurde das GE
3 deutlich reduziert. Es beschränkt sich jetzt nur mehr auf den Bereich des
geplanten Bürogebäudes. Insofern stellt dies eine deutliche Verbesserung
gegenüber der vorherigen Planung dar. Die Planung muss jedoch weiterhin als
Gefälligkeitsplanung bezeichnet werden, da sie lediglich dazu dient, die
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Genehmigungsfähigkeit für ein
geplantes Vorhaben, das sich hinsichtlich seiner Höhe nicht in den Maßstab
der maßgeblichen Umgebung einfügen würde, zu schaffen. Letztendlich muss
jedoch der Gemeinderat im Rahmen seiner Planungshoheit selbst entscheiden,
welchen Stellenwert er der Gestaltung seiner bebauten Umwelt beimisst und ob
er seinen Bürgern diese Planung aufbürden will. Zum Bebauungsplanentwurf wird
wie folgt Stellung genommen: Gegenüber dem Entwurf des
Bebauungsplans vom 25.11.2022, zu dem im Rahmen einer Vorabstimmung bereits
Stellung genommen wurde, weist der Entwurf des Bebauungsplans vom 16.01.2023
nur geringfügige Änderungen auf. Es wurden lediglich eine Änderung bei der
Abgrenzung eines unterschiedlichen Maßes der baulichen Nutzung (GE 3)
vorgenommen und die Festsetzungen zum Hochwasserschutz ergänzt. Bei der Vorabstimmung wurde u.
a. auch darauf hingewiesen, dass bei der Überplanung des vorhandenen
Gewerbegebiets potenzielle Konflikte im Rahmen des vorbeugenden
Immissions-schutzes bereits im Bebauungsplan berücksichtigt und unter
Verwendung von geeigneten Festsetzungen bewältigt werden sollten. Dies ist
nicht geschehen und sollte noch erfolgen. Aus der Begründung vom
16.01.2023 ist zu entnehmen, dass das Bürogebäude auf der Fl. Nr. 1214
künftig als Wohngebäude nach Festsetzung D 1.1 genutzt werden soll. Nach der
Festsetzung D 1.1 wäre zwar nur ein betriebsbedingtes Wohnen für Aufsichts-
und Bereitschaftspersonen sowie Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die den
Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Bauweise
untergeordnet sind, zulässig. Hierbei handelt es sich um das eigenständige
Grundstück Fl. Nr. 1214. Diese Festsetzung lässt sich m. E. nicht umsetzen.
Falls geplant ist, das bestehende Wohn- und Bürogebäude in ein Wohnhaus
umzuwandeln, sollte die Fl. Nr. 1214 künftig als Mischgebiet (Anstatt: GE 1,
MI - Abgrenzung unterschiedlicher Art und Maß der baulichen Nutzung
gemäß B 2.2) festgesetzt werden. Ansonsten würde dies einen Verstoß gegen den
sogen. Typenzwang darstellen, wonach in Gewerbegebieten eine allgemeine
Wohnnutzung ausgeschlossen sein muss. Sonstiges: Eine Festsetzung
wie bei D 6.1 Höhenlage von 317,05 m + DHN ist nicht existent,
gebräuchlich und somit auslegungsbedürftig. Soll es sich bei der Kote um das
bis 2017 gebräuchliche Höhensystem DHHN12 handeln, dann ist die Höhe über
Normalnull (üNN) anzugeben. Wenn es sich um das neue amtliche Deutsche
Haupthöhennetz 2016 (DHHN2016) handelt, dann wäre die Höhe über
Normalhöhennull (üNHN) anzugeben. |
Die festgesetzte
Höhenentwicklung orientiert sich primär an der Umgebungsbebauung und den zu
erwartenden Auswirkungen. Das Plangebiet wird zur Sicherung der Verträglichkeit
mit der Umgebung hinsichtlich der zulässigen Wandhöhen gegliedert. Zu den
Mischbauflächen hin werden 6,5 m Wandhöhe entsprechend einer zweigeschoßigen
Bebauung als verträglich angesehen. In GE 1 liegen bereits höhere Wände und
hohe Dächer auch in der Umgebung vor. Im Inneren des Plangebietes sollen auch
höhere Gebäude zulässig sein; insbesondere soll der beabsichtige Büroneubau
vier Geschoße erhalten; dadurch können neue Gebäude flächensparend errichtet
werden. Aufgrund der Innenlage beziehungsweise Benachbarung zu anderen
Gewerbebauflächen und der Errichtung eines obersten Staffelgeschoßes ist
nicht von wesentlichen Beeinträchtigungen dadurch auszugehen. Das Ortsbild
und auch das circa 300 Meter entfernte Baudenkmal der St. Vitus Basilika wird
nicht beeinträchtigt. Im bestehenden Gewerbegebiet
sind bislang keine Immissions-Konflikte oder gar gesundheitsgefährdende
Wirkungen durch Emissionen bekannt. Eine wesentliche immissionswirksame
Änderung der Betriebsaktivitäten oder eine wesentliche Zunahme der Zahl der
Beschäftigten ist nicht zu erwarten. Daher ist mit zusätzlichen Emissionen
durch die Überplanung nicht zu rechnen. GE 1
wird entsprechend dem Vorschlag als MI 1 festgesetzt, D.1.1 Satz der
Entwurfsfassung kann damit entfallen; B.2.2 wird dementsprechend auch auf die
Art baulicher Nutzung bezogen formuliert. In Festsetzung 6.1 wird der
Höhenbezug auf das System über NHN klarstellend korrigiert. |
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