Stellungnahme:

Abwägung / Beschluss:

Allgemein:

Die sich im Verfahren befindliche Planung hat mit dem ursprünglich vorgelegten städtebaulichen Konzept zur vorgezogenen Behördenbeteiligung kaum noch Gemeinsamkeiten. Lediglich die städtebauliche Strukturierung und Raumbildung (räumliche Gliederung) entspricht noch weitgehend dem ursprünglichen städtebaulichen Konzept. Abweichend davon ist die Erschließung nicht mehr nur an der Westseite über einen „Parkstadl“, sondern zusätzlich auch von Nordosten zur Tiefgarage vorgesehen. "Versprochen" wurde in einem Hochglanzexposee (=städtebauliche Rahmenplanung) eine dörfliche Baustruktur, die sich weitestgehend an der Höhenentwicklung der Umgebungsbebauung mit seiner ein- bis max. zweigeschossigen Bebauung orientiert. Dies sollte auch durch klare Formen und natürliche, robuste Materialien geschehen. Der Bebauungsplanentwurf sieht jedoch keine Festsetzungen zu einer landschaftsüblichen Bauweise vor. Es fehlen insbesondere auch Festsetzungen zu Dachmaterialien und Fassadengestaltung. Vorgesehen war eine maximal zweigeschossige Bebauung mit symmetrischen Satteldächern. Die Rahmenplanung konnte aus fachlicher Sicht befürwortet und mitgetragen werden.

Der Bebauungsplanentwurf sieht jetzt eine durchgehend dreigeschossige Bebauung, mit Ausnahme der Tiny-Häuser vor. Durch das zusätzliche Geschoss und den Wegfall des "Parkstadls" wird eine höhere Baudichte erreicht. Anstatt einer landschaftsüblichen Bauweise zum Erhalt des ländlichen Charakters sieht der Bebauungsplanentwurf auch nicht mehr ausschließlich symmetrische Satteldächer, sondern zusätzlich noch Walm- und Flachdächer mit einem Staffelgeschoss vor. Dadurch wird eine Anhäufung unterschiedlicher Bauformen ermöglicht, die sich in die vorhandenen Strukturen und dem Orts- und Landschaftsbild kaum mehr einfügen. Der jetzt vorgelegte Entwurf widerspricht deshalb in wesentlichen Punkten der Rahmenplanung. Der Bebauungsplanentwurf wurde im Vorfeld nicht abgestimmt und ist in seiner städtebaulichen Qualität nur unwesentlich besser als die im Jahre 2017 (40-61-2017-BL) vorgelegte Planung. Auch diese sah bereits eine dreigeschossige Bebauung, jedoch noch ohne eine besondere räumliche Gliederung vor.

Aus fachlicher Sicht müssen deshalb zum vorgelegten Bebauungsplanentwurf schwerwiegende Bedenken vorgebracht werden. Dem Gemeinderat muss deshalb dringend geraten werden, nur eine max. 2-geschossige Bebauung mit einem ausgebauten Dachgeschoss und als symmetrisches Satteldach zu ermöglichen. Darüber hinaus sollte der Bebauungsplan auch noch qualifizierte Festsetzungen zu regionaltypischen Bauformen, zu Materialien und zur Fassadengestaltung enthalten. Aus städtebaulicher Sicht noch vorstellbar wäre eine dreigeschossige Bebauung an der Nordseite beim Haustyp A. Jedes Gebäude, ob gut oder schlecht, prägt sowohl das Leben seiner Bewohner als auch das seiner Nachbarn. Letztendlich muss der Gemeinderat im Rahmen seiner Planungshoheit selbst entscheiden, welchen Stellenwert er der Gestaltung seiner bebauten Umwelt zukünftig bemisst und was er seinen Bürgern durch diese Planung aufbürden möchte.

Das Plangebiet liegt, wie schon von der unteren Bauaufsichtsbehörde erwähnt, im Außenbereich und schließt auch an keinen Ortsteil an. Der Ortskern (Kirche, Rathaus, Grundschule) von Neuhausen liegt Luftlinie über 700m davon entfernt. Der überplante Bereich befindet sich am nordöstlichen Ortsrand von Neuhausen. Nördlich und etwas weiter östlich schließt ein Waldgebiet an. 75m westlich, gegenüber einer landwirtschaftlichen Fläche, und anschließend an die Südspitze des Grundstückes ist dichte Wohnbebauung vorhanden. Direkt östlich des beplanten Grundstückes befindet sich ein Anwesen mit unterschiedlichen Bauformen.

Ein ländlicher Charakter ist aus der umgebenden Bebauung nicht ablesbar und durch die große Entfernung der geplanten Anlage zum Ortsmitte von Neuhausen besteht kein räumlicher und städtebaulicher Zusammenhang zu den bestehenden dörflichen Strukturen des Ortskerns.

Der Entwurf der geplanten Gebäude wurde überarbeitet. Das Konzept sieht jetzt durchgehend begrünte Flachdächer und einheitliche, moderne Fassadengestaltung mit gliedernden Holzelementen vor. Dadurch soll ein einheitliches Erscheinungsbild der Gesamtanlage erreicht werden, da diese aufgrund ihrer besonderen Nutzung schon ein Alleinstellungsmerkmal aufweist. Außerdem sollen die geplanten Gebäude als ein Ensemble wahrgenommen werden und die Zusammengehörigkeit aufgrund Ihrer Nutzungsweise herausgestellt werden.

Ein wichtiger positiver Aspekt bei den begrünten Flachdächern gegenüber den dorftypischen Sattel- oder Walmdächern ist die bessere Regenrückhaltung bei Starkregenereignissen. Durch den Wegfall der geneigten Dächer können die Gebäude in ihrer Höhe auf das maximal benötigte Maß beschränkt werden. Es werden teils 2-geschossige Bebauungen, welche sich in dem Gefälle des Geländes anpassen, und in Norden teils 3-geschossige Bebauungen geplant.

Durch ein gesamtheitliches, ansprechendes Gestaltungskonzept mit durchaus regionaltypischen Materialien wie den Fassadenelementen aus Holz, den leicht wirkenden, lichtdurchlässigen Balkongeländern, den gliedernden Fensterelementen und den begrünten Flachdächern soll eine moderne und ansprechende Bauweise erreicht, und die Gemeinsamkeit einer besonderen Nutzungsweise unterstrichen werden.

Zusammen mit den lockeren, gestreut wirkenden Gebäudeanordnungen und einer der Nutzung entsprechenden Freiflächengestaltung soll dem Wohlbefinden der Bewohner in besonderer Weise Rechnung getragen werden.  

Im vorliegenden Entwurf wurden die vorgebrachten Punkte berücksichtigt bzw. konzeptionell überarbeitet.

Beim Vollzug der Satzung sind folgende Probleme zu erwarten:

Vorhabenbezogener Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan, der den Rechtsrahmen des im Plangebiet Zulässigen festsetzt:

Art der baulichen Nutzung WA nach § 4 BauNVO:

Im Bebauungsplan allgemein zulässige Nutzungen Pflegeheim und Seniorenwohnungen i. O., da zu den nach § 4 Abs. 2 zulässigen Wohngebäuden auch solche gehören, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen, vgl. § 3 Abs. 4 BauNVO. Es fehlen noch die (übrigen) Wohngebäude. Was unter einem Mehrzweckraum und nicht störende Dienstleistungen zu verstehen ist, ist unklar. Die Regelungen zu Nebenräumen und Nebenanlagen, Tiefgaragen und Kellerräume und zur Regenwasserrückhaltung können entfallen.

Die baulichen Nutzungen gemäß § 4 BauNVO wurden im vorliegenden Entwurf überarbeitet.

Allgemein:

Stellplätze und Garagen (auch Tiefgaragen) sind in allen Baugebieten zulässig, vgl. § 12 Abs. 1 BauNVO, ebenso untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck dienen und der Eigenart nicht widersprechen, vgl. § 14 Abs. 1 BauNVO. Im Bebauungsplan als ausnahmsweise zulässige Nutzungen festgesetzt: Anlagen für kulturelle und soziale Zwecke sind nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO im WA allgemein zulässig, ebenso die der Versorgung des Gebiets dienenden Schank- und Speisewirtschaften nach Nr. 2. Es wird vermutet, dass es sich bei dem Restaurant im Wesentlichen um eine kleinere Gaststätte für die Bewohner und deren Besucher handeln soll. Die nach Abs. 3 ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollten bei diesem Bebauungsplan grundsätzlich ausgeschlossen werden.

Im vorliegenden Entwurf sind Nutzungen gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO zulässig.

Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO wurden im vorliegenden Entwurf ausgeschlossen.

Offene Bauweise gem. § 22 Abs. 2 BauNVO:

In der festgesetzten offenen Bauweise nach § 22 (2) BauNVO können die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen, mit einer Länge von (maximal) 50 m, errichtet werden. Die Länge beim Haustyp A beträgt jedoch ca. 62 m! Es müsste deshalb eine abweichende Bauweise nach § 22 Abs. 4 BauNVO festgesetzt werden. (Hausgruppen z.T. mit mehr als 50 m und seitlichen Grenzabständen.)

Im vorliegenden Entwurf wurde eine abweichende Bauweise festgesetzt. Es sind Gebäude zulässig, die länger als 50 m sind. Der seitliche Grenzabstand muss jedoch eingehalten werden.

Abstandsflächen:

Es soll sich um einen Bebauungsplan handeln, bei dem die Abstandsflächenvorschriften der BayBO einzuhalten sind. Es muss darauf hingewiesen werden, dass die Abstandsflächen beim Haustyp B (östliches Gebäude) vermutlich nicht eingehalten werden können. Aufgrund der Gebäudelänge wäre die volle Wandhöhe, gemessen ab Urgelände, einzuhalten.  Die Abstandsflächen sind selbstverständlich auch gegenüber Gebäuden auf dem Baugrundstück einzuhalten. Die Abstandsflächen zwischen Haustyp A und B sowie den Tiny-Häusern dürften unterschritten sein. Der Vollständigkeit halber wird darauf hingewiesen, dass die Abstandsfläche nicht ab festgesetzten unteren Bezugspunkt für die Wandhöhe zu ermitteln ist.

Im vorliegenden Entwurf wurde festgesetzt, dass die Abstandsflächen gemäß den Vorgaben des Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO einzuhalten sind.

Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO findet keine Anwendung.

Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) als künftiger konkretisierender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans:

Dem eigentlichen Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) fehlt es noch an einer detaillierten Darstellung des Vorhabens. Er muss zumindest die Art und das Maß der baulichen Nutzung so exakt bestimmen, dass eine abschließende Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit möglich ist. Der VEP hat anhand von Plänen und Zeichnungen das geplante Bauvorhaben einschließlich dessen Erschließung umfassend darzustellen. „Umfassend“ bedeutet in diesem Zusammenhang u. a. sämtliche Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Lagepläne. Im Regelfall sollten die Pläne im M 1:100 erstellt werden. Er muss mit der Gemeinde abgestimmt werden. Er dient als Grundlage für das Satzungsverfahren beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan und wird dessen Bestandteil. Die Angaben zur Nutzung sind unvollständig. Es sind nicht sämtliche Ansichten vorhanden. Die West-Ansicht für Haustyp B im nördlichen Bereich und Schnitt stimmen nicht überein. Für die Tiny-Häuser sind keine Pläne vorhanden.

Allgemein zum Verfahren:

Der VEP als künftiger konkretisierender Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist wie der Bebauungsplan mit integrierten Grünordnungsplan Bestandteil der Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Kein Bestandteil der Auslegung ist der Durchführungsvertrag. Allerdings muss in der Begründung auf den Durchführungsvertrag eingegangen werden. In der Begründung wurde auf das Erfordernis zur Durchführung der Baumaßnahme und der Erschließung sowie auf die Verpflichtung des Vorhabensträgers hierzu ausreichend eingegangen.

Die Vorhaben- und Erschließungspläne mit den Ansichten, Schnitten, Grundrissen und Lageplänen wurden im vorliegenden Entwurf ergänzt.

Art und Maß der baulichen Nutzung werden in den Festsetzungen bestimmt.

Alle Pläne und Nutzungen wurden im vorliegenden Entwurf vervollständigt.

Wie mit Schreiben des LRA vom 12.09.2017 der Gemeinde u. a. bereits mitgeteilt wurde, liegt das Grundstück im Außenbereich und ist im Flächennutzungsplan der Gemeinde Offenberg als Wohnbaufläche dargestellt und schließt auch an keinen Ortsteil an. Insofern ist die Begründung, wonach der Bebauungsplan vollständig im Innenbereich liegen würde, falsch.

Ebenso wurde mitgeteilt, dass gegen die Aufstellung eines (vorhabenbezogenen) Bebauungsplanes keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. Das in § 8 Abs. 2 BauGB formulierte Entwicklungsgebot wurde beachtet.

Die Beurteilung des Landratsamtes, dass es sich bei dem Planungsgebiet um einen Außenbereich handelt, ist maßgebend und mit allen Konsequenzen (z.B. Durchführung der Eingriffsregelung) bindend.

Bei der Aufstellung des Bebauungsplans ist das sogen. Regelverfahren nach BauGB anzuwenden. Ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB bzw. beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ist nicht möglich.

Die Begründung wurde im vorliegenden Entwurf hinsichtlich der Lage im Außenbereich und des Regelverfahrens gem. § 3 und 4 BauGB berichtigt.